Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Nedensiz Fesih Hakkı
Bilindiği üzere Kira Sözleşmesi, süresi sonunda Kiracı tarafından sona erdirilebilmektedir. Kiraya Veren ise, Kira Sözleşme süresi sona erse dahi, tek başına Kira Sözleşmesini sona erdirememektedir. Kiraya Verenin, Kira Sözleşmesini sona erdirme hakkı, sadece, Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) sayılı yasal nedenlerle mümkün olabilmektedir.
Kiraya Verenlerin zaman zaman bu konuda yanlış bilgi ve kanaatlere sahip olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Kiraya Verenlerin sıkça şu sorusunu duymuşsunuzdur: Kira Sözleşmesinin bir süresi varsa ve Taraflarca yenilenmemişse, bu süre sonunda Kira Sözleşmesi niçin sona ermiyor? Diğer bir şekilde sorulacak olursa, Kira Sözleşmesi, Kiracı dilerse sona eriyor, fakat Kiraya Veren istese de, Kiracı kabul etmedikçe Kira Sözleşmesi niçin sona ermiyor?
Böyle bir hakkın sadece Kiracıya tanınmış olmasının sosyal ve ekonomik boyutları ve sonuçları bulunmaktadır. Ancak Kiracının bu tek taraflı hakkını, Kiraya Verenin mülkiyet hakkının sınırlandırılması olarak düşünmek de mümkündür.
Tam bu noktada Yasama Organı tarafından yapılan yeni yasal bir düzenleme ile Kiracı-Kiraya Veren arasında bir ölçüde denge kurma yoluna gidilmiştir.
Yeni yasal düzenleme, Kira Sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda, Kira Verene, herhangi bir neden olmaksızın, Kira Sözleşmesini sona erdirme hakkı tanımaktadır. Böyle bir hakkın tanınmasının, Anayasaya aykırılık oluşturduğu yönündeki görüşlerin de ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kiraya Verene tanınan bu hakkın kullanılması sonucunda, bilhassa yıllarca aynı yerde ticari faaliyet yürüten işletmelerin olumsuz etkileneceği bir gerçektir. Doğal olarak aynı yerde ikamet eden kişilerin de, yıllarca yaşadığı evini ve yaşadığı çevreyi değiştirmek zorunda kalabileceklerini söylemek de yanlış olmayacaktır.
Söz konusu sona erdirme hakkını düzenleyen 6098 sayılı TBK’nu, 1 Temmuz 2012 tarihi itibari ile yürürlüğe girmiştir.
Anılan düzenlemeye göre, Kira Sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren 10 yıllık uzama süresi sonunda, Kiraya Veren, herhangi bir neden olmaksızın Kira Sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bu maksatla Yasa Koyucu, ek süreler vermek suretiyle bir geçiş süreci öngörmüştür.
Kiraya Verenler, bu sebepsiz sona erdirme haklarını, 1 Temmuz 2012 tarihinden önce 10 yıllık uzama süresi sona ermiş Kira Sözleşmelerinde 1 Temmuz 2014 tarihinden itibaren, 1 Temmuz 2012 tarihinden önce 10 yıllık uzama süresinin 5 yılını doldurmuş olan Kira Sözleşmelerinde ise 1 Temmuz 2017 tarihinden itibaren kullanabileceklerdir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde de, Kiraya Veren, Kira Sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, Kira Sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Söz konusu yasal düzenlemenin yürürlüğe girme tarihinin yeni oluşu ve henüz uygulamalarının tam ve yaygın olarak gerçekleşmemiş olması nedeni ile Kiraya Verenlerin bilhassa Kiracıların hazırlıklı olması önem taşımaktadır.
Kiracıların, Kira Sözleşmelerinin ve uzama sürelerine göre tahliye riski ile karşılaşabileceklerini değerlendirmeleri gerekmektedir. Kiracılar, Kiraya Verenleri ile yeni ve daha uzun süreli Kira Sözleşmeleri yapmak suretiyle, bu riski öteleyebileceklerdir.
Kiraya Verenlere tanınan, bu sebepsiz sona erdirme hakkının, tamamen iyiniyet kuralları çerçevesinde, Kiracı-Kiraya Veren arasında yeni uzlaşmazlıklara yol açmaksızın kullanılması dileğiyle …