Yabancılara Taşınmaz Satışı
Birçok ülkede olduğu gibi, ülkemizde de yabancılara taşınmaz satışı konusunda, bir takım sınırlamalar bulunmaktadır. Ülkemizde, genel olarak; mütekabiliyet (karşılıklılık), kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar konularında sınırlamalar uygulanmış ve bir kısmının ise uygulaması devam etmektedir.
Mütekabiliyet (karşılıklılık), en az iki devlet arasında uygulanan ve bir ülkede, diğerinin vatandaşlarına, aynı mahiyette, hakların benzer şartlarda, tanınmasını ifade eden bir ilkedir.
Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi, 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren, 6302 sayılı Kanun ile değiştirilerek, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, ülkemizde taşınmaz edinmesinde aranan, mütekabiliyet (karşılıklılık) uygulaması kaldırılmıştır. Ayrıca yabancıların taşınmaz edinimindeki, mevcut kanuni sınırlamalar da yeniden düzenlenmiştir. Bu değişikliklerde, daha önceki dönemlerde, Anayasa Mahkemesi tarafından verilen, iptal kararlarının etkili olduğunu söylemek mümkündür.
Yapılan değişiklikle, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecekleri düzenlenmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki, sınırlı ayni hakların toplam alanı, “özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu” ve “kişi başına ülke genelinde otuz hektarı” geçemeyecektir. Fakat Bakanlar Kurulu, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı, iki katına (altmış hektara) kadar artırmaya yetkili kılınmıştır. Bilindiği üzere, daha evvel bu azami alan büyüklüğü, 2,5 hektar olarak uygulanmaktaydı.
Daha önceleri, yabancıların taşınmaz edinimleri, mesken ve işyeri kullanımı amacıyla sınırlı iken, yapılan değişiklikle, bu amaçların dışında, örneğin tarımsal amaçlarla da, taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi, mümkün hale getirilmiştir. Amaç yönünden, herhangi bir kısıtlama getirilmemiş olmasını, önemli bir eksiklik olarak değerlendirebiliriz. Yapısız taşınmaz edinimlerinde, iki yıl içinde proje sunma zorunluluğunun bulunması ise, bu eksikliği bir ölçüde karşılayabilmektedir.
Yabancı gerçek kişilerin yanında, yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde, taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Ancak bunların haricindekilerin (vakıf, dernek vs), taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri ise, hala yasak kapsamındadır.
Yabancıların taşınmaz ediniminde, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereğince, yetkili askeri makamlardan, izin almaları gerekmektedir. Askeri yasak bölge veya askeri güvenlik bölgesi içindeki taşınmazların, yabancılara satışı, daha önce de olduğu gibi mümkün değildir.
Yapılan kanun değişikliğinde, Bakanlar Kurulunun, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde; yabancı gerçek ve tüzel kişilerin, taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; belirli unsurlar bakımından belirleme, sınırlama, kısmen veya tamamen durdurma ve yasaklama yetkisi de düzenlenmiştir.
Tapu Kanunundaki bir kısım sınırlamaların, yeniden düzenlenmesi ve bilhassa mütekabiliyet (karşılıklılık) şartının kaldırılması ile ülkemizde yabancılara taşınmaz satışında çok ciddi seviyelerde artışlar olmuş ve olmaya devam etmektedir. Bunu da kanunların, uygulamalar üzerindeki arttırıcı, çoğu zaman ise azaltıcı etkisinin, açık bir ifadesi olarak görmek ve değerlendirmek mümkündür.