Ortaklığın Giderilmesi
İzale-i Şuyu/Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların, mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında, payları nispetinde paylaştırılmasına, İzale-i Şuyu (Ortaklığın/Paydaşlığın Giderilmesi) denir.
Ortak malın taksimi, aynen mümkün olmuyor ise, mahkemece satılarak bedellerinin paylaştırılacağı, Türk Medeni Kanun’un 699 maddesinde düzenlenmiştir. İzale-i Şuyu davasında temel amaç, ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların, mahkeme yolu ile ortaklığın giderilerek çözülmesidir. Söz konusu taşınmazın bölünebilir nitelikte olması halinde, mahkemece taşınmazın aynen paylaştırılmasına, aksi durumda, açık arttırma yolu ile satılmasına karar verilir.
Görevli Mahkeme:
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Sulh hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı 4. maddesinin b bendinde; “Sulh Hukuk Mahkemelerinin taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkemeler olduğu” düzenlenmiştir. Bu sebeple bu tür davalar, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması yasa gereğidir.
Yetkili Mahkeme:
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki” başlıklı 12. Maddesinde; “taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin, kesin yetkili olduğu düzenlenmiştir. Buna göre ise, hakkında paydaşlığın giderilmesi davası açılacak olan taşınmaz, hangi il ya da ilçe sınırlarında ise o yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Dava Açma Hakkı Olanlar:
Paydaşlığın giderilmesi davasında, dava açma hakkı paydaşlara aittir. Türk Medeni Kanunu 698/I’e göre, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Buna istinaden, paydaşlığın giderilmesi davası açabilecek kişiler, taşınmaz malın paydaşı olan kişilerdir.
Paydaşlığın giderilmesi davasını, paydaşlardan her biri, ayrı ayrı açabileceği gibi, birden fazla paydaş, diğer paydaşlara karşı da açabilir. Davanın davalısı ise, diğer paydaşlardır. Davalı durumunda olan paydaşların da, davacılar gibi, taşınmazdaki ortaklığın ne şekilde giderilmesi gerektiğine ilişkin, talepte bulunma hakları vardır.
Satış Yoluyla Paydaşlığın Giderilmesi:
TMK m. 699/III hükmüne göre “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın, önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın, paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” Paydaşlığın giderilmesi davası açılan taşınmazın, aynen bölüşme yoluyla, paydaşlığının giderilmesine karar verilemiyorsa, paydaşlığın taşınmazın açık arttırmayla satışa sunulması yoluyla giderilmesine karar verilir.
Peki, Dava Süreci Nasıl İşlemektedir:
Menkul ya da gayrimenkuller, hissedarları arasında taksim edilemez ise, paydaşlardan birinin, ortaklığın giderilmesi talebi ile Sulh Hukuk Mahkemesine müracaatı ile hukuki süreç başlar. Bu durum ise, genellikle gayrimenkullerde rastlanan, olağan bir durumdur. Mahkeme öncelikle, ortaklığın giderilmesi istenen şeyin, taksim edilebilir olup olmadığını inceler, bu maksatla teknik bilirkişileri görevlendirir. Taşınmazın imar durumu, hisse ve hissedarların sayısı gibi, unsurlara bakarak, paylaştırma yolu ile her bir paydaşa müstakil bir parça (daire, arsa vs.) düşebilecekse, paylaşımı seçer, değil ise satışına karar verir.
Satış safhası biraz daha teknik ve komplikedir. Resen (taraf rızası aranmaksızın) satışın amacı; paylı mülkiyet ile doğmuş bir uyuşmazlık varsa ve bu durum tasarruf hakkını engelliyorsa, mal üzerindeki hisselerin, paraya tahvil olunmasıdır. Teorik olarak hisse bedele dönüştüğü için paydaşların bir kaybı olmamaktadır.
Mahkemenin Satış Kararı kesinleşince, satış dosyası oluşturulur. Hakim, işlemi yapmak üzere dosyayı, satış memurluğuna tevdi eder. Satış Memurluğu bilirkişileri tayin eder ve malın değeri hakkında bir rapor alır. Bu rapor, taraflara tebliğ edilir. Süresi içinde itiraz edilmez ise, bu değer kesinleşir. İtiraz vukuunda ise, Hakim yeniden bilirkişi incelemesi ve keşif yaparak itirazları ve çelişkileri giderir. Kararı kesindir. Karar ardından dosya, tekrar satış memurluğuna gönderilir. Satış Memuru şartname ve satış ilanını hazırlar. Satış ilanı taraflara tebliğ olunur. Gazetede yayınlanır ve ihale aşamasına geçilir.
İhtilafın derhal sonlanması açısından, malın bir an evvel satılmasına bakılır. İlk veya ikinci ihalede, eğer alıcı çıkmazsa, satış talebi düşer. Alan olursa KDV, tellaliye rüsmu, damga vergisi gibi satış bedelinin ferileri ödenerek mal ihale olunur. Bir taşınmazın satış sureti ile ortaklığın giderilmesinde, satış bedeli üzerinden binde 6 harç alınır.
İlgilileri, Sulh Hukuk Mahkemesine bir hafta içerisinde ihalenin feshi yolunda dava açabilirler. Ancak itiraz sonucunda haklı çıkılmaması halinde davacıya ihale bedelinin %10'u kadar bir tazminat ödeme yükü doğar. Haklı çıkılırsa, satış dosyası yeniden aynı işlemleri tekrarlar.
İhalenin feshi yolunda açılan dava, red edilir ve karar kesinleşirse, satış memuru taksim tablosu düzenler ve taraflara tebliğ eder. İlgili tapu dairesine alıcı adına tescilin yapılmasını emreden müzekkeresini gönderir. Tüm bu işlemlerin sonunda, dava konusu taşınmazdaki ortaklık son bulur.
Ortak mülkiyete konu Taşınmazdaki, Ortaklığın/Paydaşlığın Giderilmesi, yargıya bırakılması halinde, oldukça teknik, bir o kadar da uzun ve zahmetli bir hukuki sürecin takip edilmesi, birçok maliyetlere katlanılması gerekmektedir.
Bu nedenlerle, müşterek maliklerin, aralarındaki ihtilafları bir kenara bırakıp, bu tür paylaşımları, karşılıklı rıza ve uygun iradeleri ile kendi aralarında gerçekleştirebilmeleri, birçok yönlerden, kendi menfaatlerine daha uygun olacaktır.