Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm, “afet riski altındaki Riskli Alanlar ile bu alanların dışında kalan Riskli Yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulması” sürecidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun düzenlenmesi ile de, Kentsel Dönüşümün gerçekleştirilmesine yönelik olarak usul ve esaslar belirlenmiştir.
Kentsel Dönüşüm uygulamaları ile, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ve teknik ömrünü doldurmuş binaların yeniden inşa edilmesi, muhtemel afetler neticesinde doğacak zararların önüne geçilmesi, en aza indirilmesi, sağlıklı ve emniyetli alan ve binalarda yaşamın temini ve bekasının sağlanması, bunun yanında kaçak yapılaşmanın da önlenmesi hedeflenmektedir.
Birçok kurum kuruluşun yetkilendirilmesi, yeniden oluşturulması, bunlar arasındaki koordinasyonun sağlanması, müşterek çalışmalar, Kentsel Dönüşüm hedefinin gerçekleşmesi doğrultusunda, kira yardımları, vergisel ve sair muafiyetler ile başta inşaat sektörü olmak üzere birçok sektör faaliyetinden, finansman konusuna kadar daha birçok konuda, 6306 sayılı Yasada, gerçekten çok detaylı bir düzenleme yapılmıştır. Bu kapsamıyla, bu kanun daha önceki yasal düzenlemelerden çok farklıdır.
Yasa gereğince, dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, riskli yapıların tespiti, düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, kamulaştırma, gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü oluşturulmuştur.
Kentsel Dönüşümde, en çok hassasiyet gösteren konu ise, taşınmaz malik ve hak sahiplerinin haklarıdır. Yasada, yeterli olup olmadığı tartışılabilir olsa da, bu konuda düzenlemeler mevcuttur. Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esas alınmıştır. Yasada, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceği, hüküm altına alınmıştır.
Kentsel Dönüşüm sürecinin, kişilerin yasal haklarında, değişimlere hatta bir kısım mağduriyetlere neden olabileceğini söylemek mümkündür. Bu nedenle uygulamalara itiraz etme ve dava açma gibi yasal haklar da, Kentsel Dönüşüm sürecinin bir parçası olarak öngörülmüştür. Kentsel Dönüşüm ile ilgili açılacak idari davalarda “yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği” düzenlenerek, bireysel hakların korunması, Kentsel Dönüşüm hedeflerinin önemi karşısında, tali nitelikte görülmüştür.
Bu Yasanın uygulamaya girmesi ile birlikte, “her bir bireyin şimdi ben ne yapmalıyım, örneğin “oturduğum binanın durumunu nasıl tespit ettirebilirim” şeklindeki sorular sorması ve bunlara cevap araması gayet olağandır.
Riskli Yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri tarafından yaptırılır. Müşterek maliklerin olması halinde herhangi bir malik, bu risk tespitini isteyebilecektir. Tespit talebi Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya İdareden de istenebilir. Tabi ki, bu tespitlere maliklerce itiraz etmek mümkündür.
Kentsel Dönüşüm sürecinde, Riskli Alanların ve Riskli Yapıların tespitinin önemli bir yere sahip olduğunu söylemek hatalı olmayacaktır. Bu doğrultuda, yasa hükümlerine uygun olacak şekilde, zemin yapısı veya üstündeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ve teknik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar belirlenecektir. Yapılan Risk Tespitleri sonrasında, risk öncelikleri belirlenecek ve buna göre kentsel dönüşüm eylem planı oluşturularak derhal uygulamalara geçilecektir. Bu doğrultuda Tespitler, Bakanlık tarafından, TOKİ veya İdare tarafından Bakanlıktan talep edilerek yapılır. Riskli Alanın belirlenmesi için, bu alandaki taşınmaz malikleri de, Bakanlık veya İdareden tespit talebinde bulunabilir.
Riskli Yapıların Tespiti, Bakanlıkça veya İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; izin belgeli yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren büro tescili olan kurum ve kuruluşlarca yapılabilir.
Kentsel Dönüşüm süreci kapsamında, yıkım kararı gibi bir kısım uygulamalar sonucunda, kişilerin taşınmazlara ilişkin yasal hak ve durumlarında, meydana gelecek değişimler de, anılan Yasada düzenlenmiştir.
Buna göre, Yasada belirtilen usul ve esaslar gereğince, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Riskli Yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere, süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilir. Verilen bu süre içinde de yıktırılmamışsa, insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler, öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile, mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.
Yapının riskli olduğunun tespit edilmesi ve neticesinde alınan yıkım kararına katılmayan paydaşların, bağımsız bölümlerine ait arsa payları, Bakanlıkça tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara, açık artırma usulü ile satılır. Anlaşma sağlanamazsa, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenerek tapuda Hazine adına resen tescil edilir veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.
Riskli Alan sınırları içinde olup Riskli Yapı kapsamında olmayan yapılardan, Bakanlıkça gerekli görülenler de, anılan Yasaya tabi tutulur. Diğer bir ifade ile Kentsel Dönüşüm projesine dahil edilirler.
Kentsel Dönüşüm süreci, acilen hayata geçirilmesi ve tamamlanması gereken, çok önemli zorunlu işleri ihtiva etmektedir. Çok geniş kapsamlı ve uzun süreli olması nedeni ile suiistimale açık, birçok yönü bulunmaktadır. Kentsel Dönüşümün, kişilerin hiçbir hak kaybına uğramadan, bilimsel esaslara dayalı, her yönü ile kontrol ve denetimden taviz verilmeksizin gerçekleştirilmesi, Devletin çok önemli bir, görev ve sorumluluğudur.
Kentsel Dönüşüm kadar Zihinsel Dönüşümlere de olan, zorunlu ve acil ihtiyacımızın karşılanması dileğiyle …